mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl
projectnummer
fase
datum
20-2139
T04 - Voorlopig ontwerp
08-01-2021
Prominent VastgoedAppartementen
Odijk
opdrachtgeverproject
Opdrachtnummer : 99.493
Datum : juli 2021
Versie : 3
Auteurs : mRO b.v. / Mies Architectuur
BEELDKWALITEITSPLAN
EN
LANDSCHAPPELIJKE INRICHTING
WONINGBOUW SINGEL (ONG) ODIJK
2
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 3
INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING 5
1.1 Locatie 5
2 VERKENNING 7
2.1 Historie 7
2.2 Beleid 7
2.3 Bestemmingsplan Dorp Odijk 2012 9
2.4 Visie op wonen Bunnik 2017-2021 9
3 RUIMTELIJK KADER 11
3.1 Stedenbouwkundig kader 11
3.2 Landschappelijk kader 13
3.3 Cultuurhistorisch kader 13
4 STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN 15
4.1 Stedenbouwkundige uitgangspunten 15
4.2 Landschappelijke Uitgangspunten 15
4.3 Programma 17
5 ARCHITECTONISCHE UITGANGSPUNTEN 19
5.1 Volume opbouw 19
5.2 Materiaalgebruik 19
5.3 Architectuur 19
5.4 Detaillering 19
Bijlage
Inrichtingsplan 21
4
Odijk (locatie plangebied rood omcirkeld)
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 5
1 INLEIDING
Het perceel tegenover de Singel 53 te Odijk (kadastraal perceel 3393) is recent vrijgekomen sinds
het gebruik door volkstuinders is beëindigd. Door de gemeenteraad van de gemeente Bunnik is in
oktober 2020 een stedebouwkundig kader vastgesteld.
mRO b.v. is door de Prominent Vastgoed gevraagd om een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor
een mogelijke ontwikkeling in dit gebied. In samenwerking met Mies Architecten, die op basis van
het kader door de is hier invulling gegeven.
1.1 LOCATIE
De locatie aan de Singel is gelegen op de noordoever van een oude, inmiddels afgesloten arm van
de Kromme Rijn. Ten oosten van het perceel ligt de Singel, die rondom de oude historische kern
Odijk loopt.
Het perceel ligt ten zuiden van de woonkavels aan de Zeisterweg. De achterkant van deze kavels
grenzen aan het betreende perceel. De westelijke rand van het perceel wordt begrensd door de
(diepe) tuinen van de kavels langs de Zeisterweg.
Doordat het perceel lange tijd als volkstuinen in gebruik is geweest, zijn er binnen het plangebied
geen noemenswaardige landschappelijke elementen aanwezig, zoals (monumentale) bomen of
begroeiing. Langs de zuidelijke grens van de percelen langs de Zeisterweg en langs de oever van
de Kromme Rijn staan enkele bomen.
6
N
1987
1989
1930
1999
1973
2011
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 7
2 VERKENNING
2.1 HISTORIE
In tegenstelling tot de Singel maakt de noordelijk gelegen Zeisterweg deel uit van een historisch
tracé in de omgeving van Odijk. Al op de eerst beschikbare topograsche kaarten is sprake van een
Zeisterweg met lintbebouwing tussen de weg en de Kromme Rijn.
De direct aangrenzende (noordelijke) oever van deze bocht in de Kromme Rijn en daarmee ook het
plangebied, is zelf dus nooit bebouwd geweest en het perceel is altijd geklemd geweest tussen de
(lint) bebouwing en de oever van de Kromme Rijn. Duidelijk is evenwel dat het plangebied altijd
onderdeel heeft uitgemaakt van de aangrenzende oever van de oude bocht in de Kromme Rijn. Daar
waar dit oorspronkelijke tracé van deze bocht elders nauwelijks nog waarneembaar is, is dit juist
op de planlocatie nog steeds het geval. De Kromme Rijn is historisch gezien altijd een belangrijke
wegverbinding geweest met een belangrijke vervoersfunctie tussen Utrecht en Wijk bij Duurstede.
De relatie tussen de (voormalige) Kromme Rijn en bebouwing is daarin belangrijk geweest. Oude
gebouwen en vroege hoeves/ boerderijen stonden veelal met hun front naar de rivier toe. Waarbij
vaak dwarshuis, T- of krukboerderij met een deel erachter gebruikelijk was. De woongedeelten waren
dikwijls fors en hadden een verdieping.
2.2 BELEID
De Omgevingsvisie en navolgend Beeldkwaliteitsplan zijn met name gericht op het buitengebied,
maar geven wel enkele aanknopingspunten bij de verdere invulling van dit plangebied.
De Kromme Rijn is van oorsprong kronkelig. Met name ter plaatse van het plangebied is de oude
meander in de afgelopen decennia afgesneden en is er geen sprake meer van een doorgaand
riviertracé. De natuurlijkheid van de Kromme Rijn is het beste te zien in het reliëf direct naast de
rivier. Hoe minder beschoeiing, hoe sterker het karakter van de rivier wordt.
De Kromme Rijn is een belangrijke rivier in de landschapsvorming geweest. Ze is vanuit de
ontstaansgeschiedenis en huidige betekenis landschappelijk waardevol. Haar uitstraling en
herkenbaarheid voor het gebied neemt toe door de natuurontwikkeling van de afgelopen jaren en
de beleefbaarheid via het Kromme Rijnpad. De relatie met de kernen kan nog worden vergroot en
de waterkwaliteit verbeterd. Ook de zichtbaarheid van de rivier is een aandachtspunt. De Kromme
Rijn is niet altijd zichtbaar in het landschap, maar over grote lengte via het jaagpad toegankelijk en
beleefbaar voor wandelaars.
8
Uitsnede bestemmingsplan Kom Odijk
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 9
Voor het landschap wordt gestreefd naar behoud door ontwikkeling en vergroten van de
belevingsmogelijkheden. Hierin spelen landbouw, cultuurhistorie, natuur, water, bodem en recreatie
een grote rol. Naast restauratie is een streven het toegankelijk maken voor bezoekers door combineren
met festiviteiten of andere functies.
2.3 BESTEMMINGSPLAN DORP ODIJK 2012
Ruimte
Inbreiding in bestaand stedelijk gebied gaat voor uitbreiding van het stedelijk gebied. Op die manier
blijft het landelijk gebied gevrijwaard van verstedelijking, blijven dorpen aantrekkelijk om te wonen
en wordt het draagvlak voor bestaande voorzieningen versterkt. De realisatie van woningbouw op de
Singel past binnen dit ruimtelijk beleid. Er is immers sprake van woningbouw in bestaand stedelijk
gebied. De locatie Singel grenst aan bestaande woongebieden. Wonen op deze locatie past daarom
binnen de functionele structuur van dit deel van de kern Odijk.
In het plangebied ligt volgens het bestemmingsplan momenteel de bestemming wonen zonder
bouwvlak en de bestemming recreatie.
2.4 VISIE OP WONEN BUNNIK 2017-2021
Gemeente Bunnik streeft naar een gevarieerde woningvoorraad met voor alle inwoners van Bunnik
een (zorg) geschikte woning, afgestemd op woonwensen, levensfase en nanciële mogelijkheden.
Dit is wat de gemeente de komende jaren wil bereiken op het gebied van het wonen. De ambitie is
uitgewerkt in beleid en maatregelen en verwoord in de ‘Visie op wonen Bunnik 2017-2021’
Toegespitst op de onderhavige locatie en nieuwbouw betekent dit op hoofdlijnen het volgende.
Per ontwikkeling wordt gestreefd naar een gevarieerd aanbod aan woningen. Daarbij wordt niet
alleen gekeken naar het project zelf maar ook naar de buurt of het dorp waar het project gerealiseerd
wordt. De nieuwbouw moet een toevoeging zijn op het reeds aanwezige aanbod. Tevens wordt
gestreefd naar een evenwichtige spreiding van alle doelgroepen over de dorpen.
Aan ontwikkelende partijen wordt de voorwaarde opgelegd om minimaal 30% sociale huur
op te nemen in het programma. Gemeente Bunnik heeft de ambitie om minimaal 30% van het
nieuwbouwprogramma te realiseren in sociale huur. Ook is de ambitie om te bouwen voor doorstroming
vanuit sociale huurwoningen. Het gaat dan om vrije sector huurwoningen en goedkope koopwoningen
voor huishoudens met een middeninkomen.
10
Huidige zicht op de Kromme RijnStedenbouwkundige structuur entreegebieden Singel
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 11
3 RUIMTELIJK KADER
In navolgende wordt een analyse gemaakt van het stedenbouwkundige, landschappelijke en
cultuurhistorische kader van het plangebied.
3.1 STEDENBOUWKUNDIG KADER
Ligging aan de entree van de Singel
Het plangebied ligt stedenbouwkundig gezien op een bijzondere locatie tussen de kern Odijk en de
wijk Rijneiland, aan een dode arm van de Kromme Rijn. Het gebied ligt als het ware aan de entree
van de Singel.
Door stedenbouwkundige uitbreiding in het verleden werd de ontwikkeling van Odijk gekoppeld aan
een nieuwe drager van de ruimtelijke structuur: “de Singel”. De nieuwbouw langs de Singel bestaat
uit eengezinswoningen, luxe villa’s aan de Kromme Rijn, doorzonwoningen aan de dorpszijde,
bungalows in het zuidelijke deel en ‘urban farms’ aan de noordzijde. Aan de noordzijde van de
Singel markeert een hoger ‘poortgebouw’ de toegang tot de buurt, naar voorbeeld van Houten. De
Singel is een identiteitsdrager geworden.
Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de Singel. Nieuwbouw op de geplande locatie kan een
belangrijke bijdrage vervullen aan de kwaliteit van de identiteitsdrager en de entree aan de
zuidzijde van de Singel versterken.
Verbijzondering qua functie en uitstraling.
Een aantal locaties langs de Singel en de Kromme Rijn hebben een opvallende c.q. bijzondere
functie en uitstraling. Ook het plangebied leent zich, gezien de locatie, voor een bijzonder
gebouw, bijvoorbeeld middels de keuze voor een specieke bebouwingstypologie, zoals een
appartementengebouw.
In de afbeelding is te zien dat een dergelijke verbijzondering ook te vinden is op de hoek
Zeisterweg/Werkhovenseweg, door functie en bebouwingstypologie. Daarmee markeert het gebouw
de entree van de straat.
Zoals genoemd, kan een dergelijke verbijzondering ook op de planlocatie
worden gerealiseerd.
12
Gebied waar de Kromme Rijn
toegankelijk is
Planlocatie
N
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 13
3.2 LANDSCHAPPELIJK KADER
Het zicht vanuit de omgeving op de kromme Rijn
Het plangebied is momenteel buerzone tussen zelfstandige wijken. Het heeft een groenfunctie
met open zicht op de Kromme rijn.
Dit zicht is in het geval van de ‘dode arm’ redelijk uniek. In de invulling van deze locatie is het
daarom van belang dit zicht op Kromme Rijn te handhaven en te versterken.
Door beschoeiing langs de oever te beperken ontstaat een open ruimtelijk beeld op de Kromme
Rijn waardoor het karakter van de rivier versterkt wordt.
De toegankelijkheid is van belang
Beleidsdoel van de gemeente is om de oude loop van de Kromme Rijn, die langs het plangebied
loopt, te ontwikkelen tot een identiteitsdrager. Het vergroten van de zichtbaarheid en
toegankelijkheid zijn hierin belangrijke instrumenten. In het plangebied heeft het water in de
huidige situatie geen openbare en verbijzonderde functie omdat er weinig openbare buitenruimte
aan het water ligt. De zichtbaarheid en toegankelijkheid zijn hierdoor slechts beperkt. De
planontwikkeling kan hierop inspelen door uit te gaan van een openbaar karakter van de Kromme
Rijn.
3.3 CULTUURHISTORISCH KADER
De Kromme Rijn is historisch gezien altijd een belangrijke wegverbinding geweest met een
vervoersfunctie tussen Utrecht en Wijk bij Duurstede. De relatie tussen de (voormalige) Kromme
Rijn en bebouwing is daarin belangrijk geweest. Oude gebouwen en vroegere hoeves/ boerderijen
stonden veelal met hun front naar de rivier toe. Waarbij vaak dwarshuis, T- of krukboerderij
met een deel erachter gebruikelijk was. De woongedeelten waren dikwijls fors en hadden een
verdieping.
Het plangebied leent zich goed om te zoeken naar bebouwing die aansluit bij deze typologie met
een wat grotere korrelgrootte en als verbijzonderd element in de omgeving. Dit in tegenstelling tot
de bebouwing met een kleine korrelgrootte aan de Zeisterweg en Singel.
14
omgeving & situeringanalyse
De locatie ligt aan een oude arm van
de Kromme Rijn. Dit zorgt voor een
uitzicht op het groen en het water naar
het zuiden en westen. De ontsluiting
is vanaf de Singel met een stuk
gemeente groen aan de voorzijde.
Door de verschillende oriëntatierichtin-
gen ontstaat voor ons het concept van
een alzijdig gebouw in het groen. Het
gebouw krijgt daarbij ook verschillen-
de kaprichtingen, wat aansluit bij de
omgeving. De omliggende bebouwing
bestaat uit grondgebonden woningen
van 1 of 2 lagen met kap. Hier sluiten
we bij aan door het gebouw op te delen
in volumes van 2 lagen met kap. In het
samengestelde gebouw blijven deze
volumes goed leesbaar.
Zo ontstaat een gebouw met meerdere
oriëntaties, dat in korrel en uitstaling
aansluit op de omgeving.
Het programma bestaat uit:
• 4 kleine appartementen van 65
m2 BVO, die in de sociale sector
gerealiseerd zullen worden.
• 4 middeldure appartementen van 85
m2 BVO
• 4 appartementen van minimaal 100
m2 BVO
• 12 bergingen in het gebouw op de
begane grond
• 20 parkeerplaatsen op het
achterterrein
4
omgeving & situeringanalyse
De locatie ligt aan een oude arm van
de Kromme Rijn. Dit zorgt voor een
uitzicht op het groen en het water naar
het zuiden en westen. De ontsluiting
is vanaf de Singel met een stuk
gemeente groen aan de voorzijde.
Door de verschillende oriëntatierichtin-
gen ontstaat voor ons het concept van
een alzijdig gebouw in het groen. Het
gebouw krijgt daarbij ook verschillen-
de kaprichtingen, wat aansluit bij de
omgeving. De omliggende bebouwing
bestaat uit grondgebonden woningen
van 1 of 2 lagen met kap. Hier sluiten
we bij aan door het gebouw op te delen
in volumes van 2 lagen met kap. In het
samengestelde gebouw blijven deze
volumes goed leesbaar.
Zo ontstaat een gebouw met meerdere
oriëntaties, dat in korrel en uitstaling
aansluit op de omgeving.
Het programma bestaat uit:
• 4 kleine appartementen van 65
m2 BVO, die in de sociale sector
gerealiseerd zullen worden.
• 4 middeldure appartementen van 85
m2 BVO
• 4 appartementen van minimaal 100
m2 BVO
• 12 bergingen in het gebouw op de
begane grond
• 20 parkeerplaatsen op het
achterterrein
4
Omgevingsanalyse (bron: MIes Architectuur)
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 15
4 STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN
De analyse uit het voorgaande hoofdstuk naar het ruimtelijk kader van het plangebied levert de
volgende stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten op.
4.1 STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN
Identiteitsdrager
Nieuwbouw in het plangebied aan de entree van de Singel draagt bij aan de Singel als identiteitsdrager.
Verbijzondering van de locatie
Verbijzondering kan gezien de stedenbouwkundige structuur door middel van een gebouw met een
iets grotere korrelgrootte.
Oriëntatie
De bebouwing heeft zijn oriëntatie op de Singel en op het water.
Situering
De voorgevel van de te bouwen woningen dient richting de Singel te worden gesitueerd, zodanig dat
het hoofdaccent van het gebouw aan deze zijde ligt.
Parkeerplaatsen zo veel mogelijk uit het zicht van de Singel
4.2 LANDSCHAPPELIJKE UITGANGSPUNTEN
Vrij zicht op de kromme Rijn
Vanuit de omgeving van het plangebied dient een maximale zichtbaarheid op de Kromme Rijn
behouden te blijven. De ruimte rond de te realiseren bebouwing moet een open groene structuur
krijgen, die het zicht op de Kromme Rijn niet belemmerd en vrij toegankelijk is voor voetgangers.
Een integraal ontwerp in de ruimte
Het gebouw dient vormgegeven te zijn als een gebouw in het landschap.
De ruimte rondom het gebouw dient te worden ontworpen als één integrale tuin met een
landschappelijke inrichting, zonder afzonderlijke privé tuinen, zodat het ‘alzijdige’ gebouw ‘vrij’ aan
de oevers komt te staan.
Het parkeren op het terrein wordt landschappelijk ingepast.
16
Stedenbouwkundige uitgangspunten
N
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 17
Groen
Minimaal een derde van de huidige recreatiebestemming nadere aanduiding volkstuinen van het
betrokken perceel groen houden cq. vrijwaren van verharding.
4.3 PROGRAMMA
• Conform het eerder genoemde woningbouwprogramma mogen er maximaal 15
appartementen met bijbehorende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.
• Parkeren dient te voldoen aan de parkeernormen.
• Bebouwing mag bestaan uit 2 lagen met een kap. Maximale goothoogte 6 meter en maximale
bouwhoogte 10 meter.
• Principes van duurzaam en natuur inclusief bouwen worden gehanteerd.
18
Visualisatie complex Singel Odijk (bron: Mies Architectuur)
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 19
5 ARCHITECTONISCHE UITGANGSPUNTEN
5.1 VOLUME OPBOUW
• Het gebouw dient zich te manifesteren als een alzijdig gebouw in het groen. De alzijdigheid
wordt versterkt door het toepassen van diverse kaprichtingen.
• Het gebouw bestaat uit een volume, dat als 1 gebouw gelezen kan worden.
• Dit volume dient opgeknipt te worden in kleinere eenheden, om daarmee aan te sluiten op de
schaal van de omgeving.
• De basis dient te bestaan uit een gebouw van 2 lagen met kappen. Deze kappen blijven goed
leesbaar en beperkt voorzien van mogelijke dakkapellen.
• Het gebouw richt zich met name naar de Singel en de kromme Rijn.
5.2 MATERIAALGEBRUIK
• De gebruikte materialen dienen aan te sluiten bij de omgeving.
• In de omgeving bestaan de huizen voornamelijk uit rode baksteen en donkere pannen daken.
• Het materiaalgebruik is terughoudend en voegt zich daarmee in de omgeving en het groen.
5.3 ARCHITECTUUR
• De architectuur dient aan te sluiten bij het dorpse karakter van de omgeving.
• Schaal en uitstraling zijn hierop afgestemd. Daarnaast is het zeker mogelijk om het gebouw
een eigentijds karakter te geven waardoor het leesbaar blijft in de geschiedenis van de plek.
• De entree wordt bij voorkeur op de Singel gericht, waardoor deze goed zichtbaar is voor
bezoekers.
• Buitenruimten, zoals balkons en terrassen worden zoveel mogelijk opgenomen in het volume,
zodat er een heldere markering is tussen het gebouw en de groene omgeving.
5.4 DETAILLERING
• De detaillering ondersteund de kwaliteit van de gebruikte materialen. Dat kan op een
traditionele of op een eigentijdse wijze. Ook het terughoudende karakter wordt middels de
detaillering versterkt.
20
Prominent Vastgoed
Beeldkwaliteitsplan Woningbouw Singel (ong) Odijk
mRO b.v. / BKP / 99.493 / v3 / juli 2021 21
BIJLAGE INRICHTINGSPLAN
N
759 5130 6080 5130 750
4750
gemeente grond
ecologische zone
335m
2
groen
19 p.p.
graskeien
recreatiegebied conf. bestemmingsplan
bestaande situatie 664 m2
30% behouden groen 199 m2
nieuwe situatie 212 m2
0318 - 540 555
telefoon
info@mies.nl
e-mail
Niets van deze uitgave mag worden verveelvoudigd of gedeeltelijk openbaar worden gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mies Architectuur.
wijziging E wijziging F wijziging G wijziging H
wijziging A wijziging B wijziging C wijziging D
getekend schaal formaat fase
projectnaam tekeningomschrijving
projectnummer tekeningnummer opdrachtgever contactpersoon
Appartementen Odijk
situatie
T04 - Voorlopig ontwerp
20-2139
T04_01_00
Prominent Vastgoed
Jan Jacobs
N
759 5130 6080 5130 750
4750
gemeente grond
ecologische zone
335m
2
groen
19 p.p.
graskeien
recreatiegebied conf. bestemmingsplan
bestaande situatie 664 m
2
30% behouden groen 199 m
2
nieuwe situatie 212 m
2
0318 - 540 555
telefoon
info@mies.nl
e-mail
Niets van deze uitgave mag worden verveelvoudigd of gedeeltelijk openbaar worden gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mies Architectuur.
wijziging E wijziging F wijziging G wijziging H
wijziging A wijziging B wijziging C wijziging D
getekend schaal formaat fase
projectnaam tekeningomschrijving
projectnummer tekeningnummer opdrachtgever contactpersoon
Appartementen Odijk
situatie
T04 - Voorlopig ontwerp
20-2139
T04_01_00
Prominent Vastgoed
Jan Jacobs
COLOFON
mRO bv
Maatschap voor Ruimtelijke ordening
Leeuwenveldseweg 16 H
1382 LX Weesp
t: 033 - 461 43 42
e: info@mro.nl
Opdrachtgever
Prominent Vastgoed
Vijftien Morgen 14
3901 HA Veenendaal